Transcripción del vídeo:

¿Tienes miedo de malbaratar tu inmueble? Hoy te voy a enseñar cómo estimar el valor de una propiedad.

Te invito a quedarte en el vídeo donde vamos a analizar un caso de estudio, una casa habitación en la colonia Zacahuitzco en la delegación Benito Juárez en la ciudad de México. Es una casa que tiene dos niveles de construcción cuenta con una superficie construida de 215 metros cuadrados, su terreno es de 200 metros cuadrados y tiene una edad aproximada de 56 años de edad. Para empezar este análisis vamos a enfocarnos en el desarrollo del valor del terreno.

Como vamos a hacer este análisis: Muy sencillo lo puedes hacer en este momento desde tu casa siguiendo el vídeo, lo puedes hacer desde un café, desde tu teléfono celular.

Para empezar tienes que ubicar dónde está tu inmueble, nuestro inmueble está ubicado en la colonia Zacahuitzco, la cual se encuentra ubicada al sur de la ciudad de México, a la altura de calzada de Tlalpan / metro Nativitas y el metro portales. La colonia Zacahuitzco es una colonia relativamente pequeña no serán más de 10 cuadras 12 cuadras, por lo tanto es seguro que la expectativa de ofertas comerciales sea muy muy pequeña, para eso nosotros vamos a tener que ampliar nuestro rango de búsqueda de inmuebles similares al de nosotros porque vamos a hacer un estudio de mercado de inmuebles similares, un estudio de terrenos de aproximadamente el mismo tamaño que el que estamos estudiando, en las siguientes colonias.

Por ejemplo al sur está la colonia Albert, al norte está la colonia María del Carmen, también son colonias pequeñas, más al norte de la Colonia María del Carmen tenemos la colonia Nativitas, y un poco más al norte tenemos la colonia Villa de Cortés. Por otro lado al sur de la colonia Albert tenemos la colonia Miravalle y la colonia Ermita, ya casi lindando lo que es colonia Churubusco, del lado oriente de la colonia sacar muchos encontramos la delegación Iztapalapa y del lado poniente pasando casada de Tlalpan encontramos enfrentito de nuestra propiedad de nuestra colonia estudio la Colonia San Simón Ticumác también de este lado vamos a encontrar la colonia Américas Unidas del Lago, y otras colonias más pequeñas como Niños Héroes de Chapultepec, José Ortiz de Domínguez, y la colonia Portales.

Una vez que hemos identificado nuestro nuestras colonias, algo que por lo que las identificamos es porque comparten muchas características similares, entre ellas el tipo de construcciones que son construcciones de hasta tres niveles, en construcción lotes de terrenos de entre 200 y 300 metros cuadrados y por supuesto un gran desarrollo inmobiliario. Están creciendo mucho, se está densificando mucho las colonias, por lo cual hay muchas ofertas que te van a hacer por comprarte un terreno aquí. Si tu sabes un promotor inmobiliario piensa en las propiedades como una inversión, es decir cuáles propiedades les van a dar los máximos rendimientos posibles de acuerdo a los proyectos que ellos también. En este caso sobre las superficies de los terrenos entre mayor número de departamentos en colonias muy bien ubicadas como son estás, pagando precios muy bajos por los terrenos o por las casas, vamos a iniciar los análisis precisamente analizando lo que es el metro cuadrado de terreno.

¿Cómo vamos a hacer estos estudios inmobiliarios?

Muy sencillo puedes recorrer las colonias buscando inmuebles que estén a la venta, con sus mantitas, puedes comprar periódicos locales, o como se hace ya actualmente a través de los portales inmobiliarios, hay varios como Mercado Libre, Segunda Mano, Propiedades.com, Inmuebles 24, entre muchos otros.

Ahorita yo he buscado varios inmuebles que son comparables por los tiempos que traemos del vídeo, y lo sé, y te los voy a presentar no encontré ningún inmueble compararlo en la colonia Zacahuitzco, pero encontré inmuebles en la cola de san simón Ticumac, en la colonia Nativitas, y en la colonia portales oriente. Todos estos terrenos lo que tienes que hacer es irlos vaciando en un Excel. En este Excel va a ser metiendo todos los datos de las propiedades su superficie de terreno y el valor con el que estamos tratando en un proceso muy simple de división vas a obtener lo que es el precio unitario por metro cuadrado, yo aquí tengo otros datos pues precisamente para hacer mis estudios más específicos.

Una vez que he vaciado todas estas fichas de mercado los vamos, a ir viendo una por una algunas son casas que venden como terrenos, después veremos cómo procede este tipo de propiedades hacer su análisis por qué terreno en venta es difícil que encontremos sin embargo, si los llegan a ver vemos pues las características de cada uno de ellos. Vaciamos todos los datos, ya los tengo aquí vaciados y que vamos a obtener una vez hecho el análisis vamos a ver ya graficando esta tabla en Excel, como los valores tienden a agruparse, en unas zonas muy definidas como todos mis símbolos busquen más o menos entre 200 metros cuadrados cuando muchos 250, 150 todos de los de 200, se sitúan al centro y sus valores si te das cuenta están en este rango.

Esto estadísticamente es lo que vamos a conocer como la media, la media de estos valores nos indica que estamos hablando de 26.000 pesos el metro cuadrado, para esto, si multiplicamos estos 26 mil 385 por la superficie de nuestro terreno, vamos a tener que, haciendo este análisis, así rápido, el valor de nuestro terreno es de 5 millones 382 mil pesos aproximadamente, obviamente, nosotros necesitamos darle más certeza. Aplicando otras herramientas estadísticas como la desviación estándar, vamos a obtener lo que llamamos coeficiente de confiabilidad, este coeficiente de confiabilidad nos va a indicar qué tan homogénea es nuestra muestra, en este caso nuestro coeficiente que tenga vamos a llamar dispersión lo tenemos al 20%.

Esto qué quiere decir en números que a partir de nuestra media el margen de error es de más/menos 5400 pesos, es decir si nuestra media es de 26.000 pesos, puede ser que nos inmueble cueste de 31, o por el contrario 21.000 pesos. Lo cual es muchísimo muchísimo margen de error. Dentro de los procesos que nosotros vamos a hacer pues, es seguir eligiendo los mejores es ir eligiendo dentro de la muestra pues precisamente los inmuebles que estén más cercanos a la media, todos los símbolos que están cercanos a la media es donde se van a desarrollar el 60% de las transacciones. En este en esta muestra de 10 inmuebles pues vamos a ver que precisamente seis inmuebles cumplen con estas condiciones y se encuentran al centro de la media.

¿Cómo, lo vamos a ver? Vamos a quitar los más altos y los más bajos. Por ejemplo que estamos todos los que están abajo de los 20 mil pesos y todos los que están arriba de 30.000 pesos, es decir quitamos 4 inmuebles 40 por ciento y vemos que el 60 por ciento de la muestra se sigue manteniendo sobre la media pero nuestra dispersión, y nuestra confiabilidad ha bajado. Si lo graficamos, veremos algo así, ya no están tan dispersos los valores todos están muy cercanos en esta franja central.

La dispersión tendrá cuando mucho dos mil ochocientos pesos, es decir bajamos de cinco mil cuatrocientos a 2800, es decir transformado en números que cuando muchos los terrenos van a costar 27-28.000-29 mil pesos o cuando menos 22 mil 23.000 pesos, ya no es 21 mil ya los 31 mil, vamos bajando esa confiabilidad vamos haciendo nuestra muestra más certera.

¿Cómo podemos todavía afinar más? Obviamente haciendo más investigación del mercado, buscando más inmuebles, y los vamos vaciando. Si nosotros vemos ahora el valor de nuestra tierra es de 5 millones 339 mil pesos, antes la teníamos en 5 millones 382 mil pesos, ahora ya tenemos una certeza de dónde se está manejando el valor de nuestra propiedad.

Si sabías que un inversionista serio, una persona que se dedique a invertir en bienes inmuebles, no a gastar, a invertir. Más o menos hace un análisis sobre 100 inmuebles; te invito en mis siguientes cursos a participar aprendiendo cómo reconocer inversiones y gastos. Un inmueble puede ser una inversión, o un inmueble puede ser un gasto.