¿Cómo se calcula la superficie de terreno en una propiedad bajo el régimen de propiedad en condominio?

Para determinar el valor de cualquier inmueble, es fundamental analizar sus componentes principales: el terreno y las construcciones. En el caso de una propiedad privada individual, la superficie del terreno está especificada en la escritura del inmueble, mientras que la superficie de construcción se obtiene mediante un levantamiento arquitectónico. Sin embargo, en una propiedad bajo el régimen de propiedad en condominio, el cálculo de la superficie de terreno asignada a cada unidad privativa sigue un proceso distinto, ya que el terreno es compartido entre varios propietarios, conocidos como condóminos.

¿Qué es el indiviso y cómo se calcula?

En un condominio, cada unidad privativa (ya sea un departamento en condominio o una casa en condominio) tiene asignada una fracción indivisa del terreno total y de las áreas comunes. El indiviso representa el porcentaje de derechos que le corresponde a cada condómino sobre el terreno y las áreas comunes del condominio. Este porcentaje se calcula con base en uno de los siguientes criterios, según lo establecido en la escritura del condominio y/o el régimen de condominio:

• Proporción de la superficie construida privativa: Se toma en cuenta la superficie de construcción de la unidad privativa en relación con la superficie total construida del condominio.
• Valor relativo de la unidad privativa: Se considera el valor de la unidad en comparación con el valor total del condominio.
• Otros criterios específicos: En algunos casos, el porcentaje puede definirse por acuerdos entre los condóminos o por características particulares del proyecto, como la ubicación o el tamaño de las áreas exclusivas (balcones, terrazas, etc.) o por venta de acciones condominales.

El cálculo de la superficie de terreno asignada a una unidad privativa se realiza con la siguiente fórmula:

Superficie de terreno proindiviso= Superficie total del terreno del condominio X Porcentaje de indiviso.

Ejemplo práctico

Supongamos que un condominio se encuentra en un terreno de 2,000 m², y una unidad privativa (por ejemplo, un departamento) tiene un porcentaje de indiviso del 4% (0.04). La superficie de terreno asignada sería:

2,000 m² X 0.04 = 80 m²

Esto indica que a la unidad privativa le corresponde una participación equivalente a 80 m² del terreno total, aunque este terreno no sea de uso exclusivo, ya que forma parte del terreno común del condominio.

El porcentaje de indiviso de cada unidad privativa está registrado en los siguientes documentos:

• Escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio: Este documento detalla las características del condominio, incluyendo la superficie total del terreno y la tabla de indivisos.
• Escritura de la unidad privativa: Especifica el porcentaje de indiviso correspondiente a la unidad.
• Régimen de condominio: Incluye las reglas y especificaciones técnicas del proyecto, como la distribución de derechos sobre el terreno y las áreas comunes.

Implicaciones para el avalúo y trámites catastrales

Para efectos de trámites fiscales, como la obtención de la boleta predial, las autoridades catastrales requieren un avalúo catastral de la unidad privativa y la tabla de indivisos del condominio. La boleta predial reflejará la superficie de terreno asignada a cada unidad privativa, calculada según el porcentaje de indiviso, junto con la superficie de construcción privativa.

Consideraciones adicionales

• Áreas comunes: Las áreas comunes (como circulaciones horizontales o verticales, jardines, patios o incluso estacionamientos compartidos, también se consideran las amenidades como albercas, gimnasios, roof garden comunes etc) forman parte del terreno total del condominio y no se asignan de forma exclusiva a ninguna unidad, pero todos los condóminos tienen derecho a su uso según su porcentaje de indiviso.
• Verificación legal: Es crucial revisar la documentación del condominio para confirmar que los cálculos de indivisos y superficies sean correctos. En caso de discrepancias, se debe consultar a un valuador profesional.