¿Qué es una Opinión de Valor?
Una Opinión de Valor es un estudio que busca proporcionar valores de manera rápida y precisa para bienes raíces. A diferencia de un avalúo tradicional, no sigue estrictamente las reglas y métodos establecidos por las normativas. En cambio, utiliza métodos estadísticos, como la regresión lineal simple. Esta es una técnica que se basa en datos conocidos para predecir los valores de datos desconocidos. Básicamente, crea una ecuación lineal que relaciona dos variables, una que ya conocemos y otra que queremos calcular. La regresión lineal es una herramienta matemática ampliamente utilizada en la valuación de propiedades.
¿Cómo funciona la regresión lineal?
La regresión lineal simple intenta establecer una relación lineal entre dos variables de datos: una variable independiente (x) que se encuentra en el eje horizontal y una variable dependiente (y) que se sitúa en el eje vertical. A menudo, llamamos a x «variable explicativa» y a y «variable pronosticada» porque buscamos predecir y entender cómo una variable afecta a la otra.
¿Cómo se calcula el valor en una Opinión de Valor?
En una Opinión de Valor, el valor se calcula mediante la regresión lineal simple utilizando datos del mercado, principalmente de propiedades similares en la misma área. Primero, eliminamos los valores extremos que podrían distorsionar el cálculo mediante el criterio de Chauvenet. Luego, elaboramos un pronóstico utilizando datos históricos de la zona. En caso de que el valor de la zona sea inferior al del año anterior, se considera un crecimiento lineal basado en la inflación.
El resultado final del estudio incluye tres valores: el valor más probable, el valor en el percentil más alto probable y el valor en el percentil más bajo probable. Estos valores se calculan en función del «Mayor y Mejor Uso», lo que significa que representan las mejores condiciones para generar el mayor valor económico, ya sea mediante el uso actual de la propiedad o un uso potencial diferente.
En resumen, una Opinión de Valor es una herramienta valiosa para obtener una estimación precisa del valor de una propiedad de manera rápida y eficiente. Su base en la regresión lineal y los datos del mercado la hacen una opción sólida para tomar decisiones informadas en el mundo de los bienes raíces.