¿Cuántos metros tiene realmente mi departamento en condominio si la boleta, la escritura y la medición no coinciden?
Respuesta corta: la superficie legal de la unidad es la que indica la escritura pública. Las ampliaciones que se hicieron sobre lo que en apariencia son áreas comunes no forman parte de esa superficie ni se pueden vender como propias mientras no estén respaldadas en escritura. La boleta predial y la medición física responden a otras preguntas.
El caso
Un departamento en planta baja de un condominio presenta cuatro cifras:
| Fuente | Superficie | Qué representa |
|---|---|---|
| Boleta predial, terreno | 96.42 m² | Terreno proindiviso asignado a la unidad (cómo se calcula) |
| Boleta predial, construcción | 149.35 m² | Criterio fiscal y catastral (por qué difiere del avalúo) |
| Escritura | 104.18 m² | Superficie legal de la unidad privativa |
| Medición en inspección | 127.46 m² | Superficie física actual, con ampliaciones |
En la inspección se encontró que el departamento se amplió hacia el acceso, sobre lo que aparenta ser un andador común, y que se techó un patio interior que además funciona como iluminación para otras unidades. La diferencia entre lo medido y lo escriturado es de 23.28 m², que corresponde a esas ampliaciones.
Por qué la respuesta es legal y no solo de medición
Las áreas comunes pertenecen a todos los condóminos en proporción a su indiviso. Un condómino no puede apropiarse de una parte por su cuenta, aunque la use de forma exclusiva y aunque la obra no moleste a nadie. Los demás pueden exigir que se restituyan, y las leyes de condominio prevén sanciones por infracciones relacionadas con las áreas comunes. En la Ciudad de México estas sanciones las aplica la Procuraduría Social (Prosoc).
Derivado de lo anterior esos metros no se pueden vender como propios, y tampoco se cuantifican en un avalúo ya que no se ha demostrado el pleno dominio sobre ellos. En el dictamen lo que corresponde es documentarlos como un hallazgo, sin sumarlos a la superficie.
Salvedades
Hay dos vías para que esas superficies dejen de ser un problema:
- Contrato notarizado entre los condóminos y actualización del régimen de condominio. Los condóminos pueden vender esas áreas, pero solo formalizándolo ante notario y modificando el régimen. Sin ambos pasos, las superficies no se pueden vender ni cuantificar.
- Cesión en asamblea condominal. Si la asamblea cedió esas áreas, el departamento puede venderse con las ampliaciones bajo la modalidad ad corpus: legalmente tiene 104.18 m², pero se vende con sus superficies accesorias, las ampliaciones, «como están».
En cualquiera de los dos casos, la superficie legal sigue siendo la que dice la escritura.
El dato que te puede incomodar
La pregunta: «¿cuántos metros son en realidad?» no tiene una respuesta única, porque hay tres verdades distintas: la física (127.46 m²), la legal (104.18 m²) y la fiscal (149.35 m²). Y hay un dato más que hay que atender y es que la boleta marca 21.89 m² más de lo que se midió en sitio. Eso no lo explican las ampliaciones, y es casi seguro que se deban a las áreas comunes proporcionales o a criterios catastrales. Es recomendable que el valuador revise cada número y de donde sale para verificar que la operación inmobiliaria este debidamente sustentada.
Qué hacer si estás en una situación parecida
- Reúne la escritura de tu unidad, la constitutiva del condominio y tu boleta predial.
- Mide el inmueble y compara contra la escritura concepto por concepto.
- Identifica cada ampliación y si ocupa un área común, un área privativa o un patio compartido.
- Revisa si existe acta de asamblea o contrato notarizado que respalde esas superficies.
- Antes de vender o gestionar un crédito, consulta con un notario o abogado y con un valuador. El notario define qué se puede formalizar, y el valuador, cómo se documenta en el avalúo.
