Superficie o área construida.
Respuesta corta: no existe una sola definición. Qué cuenta como superficie construida depende del marco normativo bajo el que se hace el avalúo. En valuación fiscal y catastral de la Ciudad de México se suman todas las áreas cubiertas o techadas. En valuación comercial para crédito hipotecario, bajo las reglas de la SHF, se excluyen las terrazas, patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y construcciones provisionales. Por eso un mismo inmueble puede tener metros distintos en documentos distintos sin que ninguno esté mal.
Valuación fiscal y catastral (Ciudad de México)
Fuente: Manual de Procedimientos y Lineamiento en Valuación Inmobiliaria.
Qué es la superficie construida. Es la manifestada en la licencia de construcción más sus ampliaciones, o la que se obtiene de planos arquitectónicos aprobados por la autoridad competente. Si no existen, se determina con un levantamiento: la suma total de las áreas cubiertas o techadas, medidas a paños exteriores de los muros perimetrales y descontando los huecos verticales que estén descubiertos.
Cómo se calcula:
a) Se identifican las áreas cubiertas o techadas y se miden a partir de los paños exteriores y con la configuración que tenga el inmueble.
b) Se identifican por cada nivel o piso los huecos verticales descubiertos, se calcula su área tomando mediciones a paños interiores del hueco.
c) Del área en metros cuadrados (m²) obtenida en el numeral a) se resta el área concerniente al numeral b).
d) Se suman todas las áreas construidas por nivel o piso para establecer el área construida del inmueble valuado.
e) Las áreas construidas podrán ser de un mismo tipo o de diversos tipos constructivos, por lo que el perito valuador deberá señalarlo.
f) Las marquesinas y volados se consideran dentro del 8% para elementos adicionales. (Estas áreas deberán representarse y señalarse en los planos o levantamiento realizado por el perito valuador)
Inmuebles en régimen de propiedad en condominio
Área privativa. Es la utilizada por un solo condómino y que nunca comparte para circulación, acceso o salida del edificio. Se calcula con la suma total de áreas cubiertas o techadas, medidas a ejes o paños exteriores de los muros perimetrales según aplique, descontando los huecos verticales descubiertos.
Áreas de uso común. Son las que proveen servicios a los condóminos. Se calculan así:
a) Identifica las áreas de uso común de cada nivel y mídelas a paños interiores.
b) Calcula el área de uso común del inmueble.
c) Identifica las áreas de uso común del condominio y mídelas a paños interiores de muros.
Valuación comercial para crédito hipotecario
Fuente: Reglas de Carácter General emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal.
- Superficie construida. Se define por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de áreas comunes, o a eje en colindancias hacia áreas privativas. Quedan fuera las terrazas, patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y, en su caso, las construcciones provisionales.
- Superficie accesoria. La de elementos como terrazas, patios y estacionamientos cubiertos y cuartos de servicio construidos con elementos provisionales. Quedan fuera los elementos que no tienen estructura permanente.
- Áreas y elementos adicionales. Se describen por separado de las construcciones: instalaciones especiales y obras complementarias, como cocinas integrales, calefacción, aire acondicionado, tanque de gas estacionario y elevadores, además de elementos integrados de forma permanente que requieren obra civil, como bardas y cisternas. Las áreas y elementos comunes se calculan conforme a su indiviso.
- Huecos verticales descubiertos. Forman parte del inmueble sin estar cubiertos: áreas ajardinadas, patios, cubos o tiros de luz y ventilación, entre otros. Se miden a paños interiores del hueco.
Comparativo
| Manual CDMX (fiscal y catastral) | Reglas SHF (crédito hipotecario) | |
|---|---|---|
| Qué suma | Todas las áreas cubiertas o techadas | Perímetro de muros exteriores y de áreas comunes |
| Cómo se mide | A paños exteriores de muros perimetrales | A cara exterior de muros; a eje hacia áreas privativas |
| Terrazas, patios y estacionamientos cubiertos | Se incluyen | Se excluyen de la superficie construida |
| Construcciones provisionales | Se incluyen si son áreas cubiertas o techadas | Se excluyen; se reportan como superficie accesoria o quedan fuera |
| Huecos verticales descubiertos | Se descuentan | Se miden a paños interiores del hueco |
El dato que te puede incomodar
Preguntar «cuántos metros construidos tiene este inmueble» sin decir bajo qué norma es una pregunta mal planteada. Un avalúo catastral y uno para crédito pueden arrojar superficies distintas del mismo inmueble, y ambos pueden ser correctos. El error no está en el valuador, está en comparar cifras sin conocer el criterio con el que se midió cada una. Eso explica, entre otras cosas, por qué los metros de tu avalúo no coinciden con los de tu boleta predial.
Qué hacer antes de comparar superficies
- Identifica para qué es el avalúo: crédito hipotecario, trámite fiscal o catastral.
- Pide que el documento indique el marco normativo y el criterio de medición que aplicó.
- Compara concepto por concepto (construcción, accesoria, adicionales), no solo el total.
- Si es un condominio, revisa cómo se asignan terreno y áreas comunes en el cálculo del indiviso.
