La tasa de referencia cayó a 7.00%. Banxico recortó 25 puntos base en su última reunión del año, confirmando lo que el mercado esperaba después de varios trimestres de desaceleración inflacionaria. Pero antes de que pienses que esto abre las puertas del crédito de par en par, hay matices que importan más que el titular.

Los números hablan solos. La inflación inmobiliaria cerró 2025 en 4.9%, mientras que la inflación general se mantuvo en 3.6%. Esa brecha de 1.3 puntos porcentuales no es ruido estadístico. Significa que el costo de construir, operar y mantener un inmueble está creciendo 36% más rápido que el costo de vida promedio. Y aunque la tasa de referencia bajó, las tasas hipotecarias reales para el comprador final todavía rondan el 9.5-10%, lo que sigue estrechando el universo de compradores con capacidad de pago.

¿El resultado? Un mercado que sigue seleccionando con criterio.

La señal que nadie puede ignorar

Hay un dato que rompe con años de comportamiento predecible: la vivienda usada subió 9.1% en el año, contra un 8.2% de la nueva. No son cuatro décimas. Es casi un punto porcentual de diferencia. Cuando el mercado esta eligiendo lo usado sobre lo nuevo de forma tan marcada, está comprando ubicación, no estrenar. Está comprando cercanía, infraestructura consolidada, acceso a servicios. Está diciendo que prefiere un departamento de 15 años en Polanco que una casa nueva en Zumpango.

Para el valuador, esto se traduce en ajustes más agresivos en comparables de vivienda usada en zonas urbanas densas. Si estás valuando un inmueble en una colonia establecida, tus referencias de mercado probablemente están quedándose cortas si no actualizas con frecuencia. En cambio, si estás valuando un desarrollo nuevo en periferia, la compresión de márgenes es real y el ajuste a la baja obligatorio, aunque tus clientes sufran.

El precio promedio nacional se mantiene cerca de los $31,400 por metro cuadrado según datos de SHF/INEGI. Pero ese promedio esconde una dispersión brutal entre zonas consolidadas y periféricas que sigue ampliándose. No existe “el mercado inmobiliario mexicano” en este momento. Existen al menos tres mercados claramente diferenciados:

Monterrey, Querétaro y el Bajío: El nearshoring sostiene precios con aumentos del 9-11% anual. Los cap rates se mantienen comprimidos en 6.5-7% porque hay demanda corporativa real detrás. Las rentas industriales subieron 38% en los últimos cinco años. Aquí el riesgo no es la demanda, es la sobreoferta especulativa que ya empieza a asomar.

CDMX zonas prime: La vivienda usada está superando a la nueva, las rentas están presionando valores al alza. El fenómeno de “ubicación sobre todo” está en su máxima expresión. Un avalúo conservador en estas zonas puede estar dejando valor sobre la mesa.

Periferia metropolitana y zonas sin nearshoring: Aquí viene el golpe duro. El mayor y mejor uso de terrenos no consolidados está cambiando radicalmente.

El HBU que nadie quiere ver

El anuncio de 186,000 unidades de vivienda social en 2025, más la reforma al INFONAVIT para esquemas de renta con opción a compra, está reconfigurando el mayor y mejor uso de terrenos periféricos de forma estructural. Lo que hace seis meses era “especulación de tierra para desarrollo residencial medio-alto” ahora empieza a verse como “vivienda de interés social institucional”.

Esto no es ideología. Son matemáticas. Los márgenes en vivienda social rondan el 8-12%, contra 25-40% en residencial medio. Cuando el HBU de un terreno cambia de un uso a otro con esa diferencia de rentabilidad, el valor del suelo cae entre 20% y 35%. No es un ajuste. Es un replanteamiento completo del dictamen según IVS 104: el mayor y mejor uso debe ser físicamente posible, legalmente permitido y financieramente viable. La reforma de vivienda social cambió la viabilidad financiera de estos terrenos.

Si tienes un avalúo pendiente sobre tierra en periferia sin servicios consolidados, este cambio debe estar en tu análisis de HBU. El mercado está premiando densidad y ubicación, no extensión y promesa. Los desarrolladores que apostaron por la periferia están descubriendo que la demanda ya no está ahí, o está ahí pero con capacidad de pago para vivienda social, no residencial medio. El método residual estático para estos terrenos tiene que reflejar esta nueva realidad: menor margen esperado, menor capacidad de absorción, mayor riesgo regulatorio.

Los costos no dan tregua

La obra civil cayó 24% en volumen durante el año, con una caída acumulada en gasto público que liberó mano de obra. Pero hay dos problemas con la lógica de que esto debería aliviar los costos de construcción: primero, el salario mínimo subió 13% en 2025 y ya se anunció un aumento adicional del 12% para 2026. Segundo, los aranceles al acero y aluminio que entraron en vigor este mes están empezando a pegar en los insumos.

No es un escenario de costos a la baja. Es un escenario de presiones cruzadas donde el costo de mano de obra sube por decreto y el costo de materiales sube por comercio internacional. Si estás valuando por enfoque de costos y sigues usando factores de ajuste de 2023 o 2024, estás firmando un dictamen que ya nació desactualizado. El costo de reposición debe ajustarse entre 8% y 10% mínimo para reflejar esta nueva realidad.

Cap rates: alivio, pero no euforia

La baja de tasas a 7.00% permite cierta compresión de cap rates en activos estabilizados, especialmente en el segmento industrial donde la demanda por nearshoring sigue firme. Pero no esperes milagros. Los ingresos proyectados en activos de renta deben ser conservadores porque el mercado de crédito todavía no transmite completamente la baja de Banxico. Las tasas hipotecarias finales siguen en 9.5-10%, no en 7%.

Si estás trabajando modelos de flujos descontados, el WACC para empresas desarrolladoras debe calcularse con la tasa libre de riesgo actualizada (7.00%) más el spread de riesgo corporativo. Pero no olvides que el beta de riesgo país sigue elevado después de la salida de capitales que superó los $181 mil millones de pesos en 2025 según datos de Banxico. Un WACC razonable para desarrolladores apalancados todavía está en el rango de 12-14%, no en single digits.

Banxico fue claro en su comunicado: la baja no significa fin del ciclo restrictivo. Hay incertidumbre fiscal pendiente, hay presiones salariales estructurales, y hay riesgos externos. Cualquier avalúo con vigencia que cruce hacia 2026 debe incluir una advertencia de incertidumbre según IVS 103. No es cubrirse las espaldas. Es informar al cliente que las condiciones pueden cambiar y que los supuestos del dictamen están anclados a un escenario que todavía tiene volatilidad.

Lo que esto significa para tu trabajo

Si estás cerrando avalúos en estas semanas, hay ajustes que no son opcionales:

Actualiza tus comparables de vivienda usada en zonas consolidadas. La tendencia al alza es real y sostenida. Un ajuste conservador puede estar subvaluando el activo.

Revisa el HBU de terrenos periféricos a la luz de las políticas de vivienda social. Si el uso más probable ya no es residencial medio sino vivienda social institucional, el valor del suelo cambia radicalmente según el método residual. Esto no es opcional: es cumplimiento de IVS 104.

Recalcula tu WACC con la tasa actualizada de Banxico (7.00%), pero mantén un spread de riesgo realista. La baja de tasa no elimina el riesgo corporativo ni el riesgo país.

Incluye advertencias de incertidumbre en avalúos con vigencia hacia 2026. El escenario base debe reflejar que todavía hay volatilidad fiscal y externa pendiente.

Si estás usando modelos DCF con supuestos de “normalización rápida”, revísalos. La transmisión de la baja de tasa al crédito hipotecario final toma tiempo, y ese tiempo importa para la absorción de inventarios.

El mercado respondió a la baja de tasa, pero de forma selectiva. Los precios siguen subiendo en zonas consolidadas con infraestructura. La resiliencia está en la ubicación, en lo ya construido y bien conectado. El valor no desapareció. Simplemente se está concentrando en los activos que siempre han importado: ubicación, ubicación, ubicación.

La pregunta que deberíamos estar haciéndonos no es si el mercado va a corregir. La pregunta es cuánto tiempo más vamos a seguir valuando terrenos periféricos como si la reforma de vivienda social no hubiera cambiado las reglas del juego.